¿Por qué es tan difícil legalizar una obra?

Con cierta frecuencia me encuentro con personas que quieren legalizar una obra que en su día ejecutaron "sin papeles". El primer paso es explicarles las dificultades que van a encontrar y que en algunos casos les pueden impedir llevar a cabo la legalización.

La idea que hay que tener clara es que la construcción que se pretende legalizar deberá cumplir todas las normas de aplicación a obra nueva que sean vigentes en el momento en que se inicia el proceso de legalización. Aquí es donde se nos pueden complicar las cosas. En los últimos años se ha producido un alud en cuanto a nueva legislación que afecta al mundo de la arquitectura, mucha de ella duplicada a nivel estatal y autonómico. La que nos va a suponer más problemas poder cumplir es el Código Técnico de la Edificación (CTE) y, en Cataluña que es de donde soy, las normativas de habitabilidad y accesibilidad.

Si nos centramos en los casos de legalización de viviendas (enteras o anexos), que son los más habituales, como mínimo serán necesarias obras de adaptación. El nuevo decreto de habitabilidad obliga a que los interiores de las viviendas permitan el uso autónomo a personas con movilidad reducida. Esto se traduce en que se tiene que poder inscribir un círculo de diámetro 1,20 m (espacio mínimo para que una silla de ruedas pueda girar sobre sí misma) delante y detrás de las puertas que dan acceso a espacios de uso común, habitaciones, baño y cocina. Es sólo un ejemplo; este nivel de accesibilidad implica otros requisitos difíciles de cumplir cuando se trata de una obra acabada. También hay que tener en cuenta que será necesario instalar un equipo de energía solar para la producción de agua caliente, que es posible que debamos mejorar el aislamiento térmico y acústico de la vivienda, que las habitaciones y otras estancias deberán cumplir unas dimensiones mínimas, etc.

Además de esta legislación, debemos tener en cuenta la normativa urbanística que sea de aplicación en nuestro municipio. Esta nos puede afectar en cuanto a superficie máxima de vivienda, altura o separaciones a lindes con vecinos, por ejemplo. Para cumplirla y poder legalizar es posible que sea necesario derribar parte del edificio construido.

En resumen, no siempre va a ser posible llevar a cabo una legalización, y cuando lo sea, lo más probable es que previamente debamos realizar obras. Es importante buscar el asesoramiento previo de un arquitecto, antes de dirigirnos al Ayuntamiento para que nos oriente sobre lo que nos vamos a encontrar y así evitar sorpresas posteriores. Otro dato que hay que tener en cuenta es que las obras ejecutadas ilegalmente (no todas, cuidado, pero sí la mayoría) se consolidan cuando pasan 6 años. Eso quiere decir que el Ayuntamiento no nos obligará a derribarlas, pero tampoco nos otorgará permisos para repararlas o ampliarlas. Si aún no han transcurrido los 6 años y no son legalizables nos pueden obligar a derribar.

Es un tema complejo y no me he querido extender mucho, por lo que me dejo cosas por explicar. Espero haber podido ser de utilidad a alguien que se esté planteando una legalización. Si hay alguna duda la intentaré resolver en los comentarios :-)